15.09.2024

Grundsteuerwert - was sollten Eigentümer beachten

Worum geht es ?

Der Grundsteuerwert wird erstmalig ab dem 01.01.2025 zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Mit diesem Wert bestimmen die Finanzämter in den jeweiligen Bundesländern. Die Grundsteuer ist abhängig von dem Grundsteuermessbetrag, dem Objektwert und dem Hebesatz der Gemeinde.

Der Wert des Objektes wird multipliziert mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.

Grundsteuermessbetrag = Objektwert x Steuermesszahl. Die Steuermesszahl in Sachsen beträgt 0,36 %.

Zunächst empfehlen wir immer : wahren Sie für die Rechtsmittel die Fristen oder übersenden die Bescheide zeitnah ihrem Anwalt oder Steuerberater.

Wie war es bisher?

Natürlich gilt auch diese Maßnahme der Generierung von Steueraufkommen.

Was empfehlen wir ? Legen Sie Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ein.

Legen Sie Einspruch ein gegen den Grundsteuerwertbescheid. Es bestehen ernsthafte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer, da nur die Bodenrichtwerte, die Grundstücksgröße und die Nutzung einen Rolle speile sollen, nicht aber Kriterien wie bspw. die Bodenbeschaffenheit. Die Bodenrichtwerte sind nicht justiziabel. Aufgrund fehlender Hebesätze der Kommunen für 2025 kann niemand die künftige Grundsteuer heute schon berechnen. Mangels Vorhersehbarkeit der künftigen Steuerlast, spricht vieles dafür, dass die isolierte bestandskräftige Festsetzung der Grundsteuerwertbescheide gegen das Rechtsstaatprinzip verstößt.

Es sind an allen Finanzgerichten der jeweiligen Bundesländer Verfahren anhängig um diese Fragen zu klären, so dass wir empfehlen, dass ein Einspruch gegen die Bescheide eingelegt wird, der begründet wird und das Ruhen des Verfahrens beantragt wird.

aktuelle Rechtsprechung des BFH

Zu beachten ist die aktuelle Rechtsprechung des BFH, die dazu führt das bei Festsetzung der Grundsteuerwerte bspw. im Rahmen des Schenkungs- oder Erbrechts ein niedriger Wert durch den Eigentümer nachgewiesen werden muss. Wir arbeiten hierfür mit Gutachtern zusammen.

Der II. Senat des BFH hat sich mit zwei Beschlüssen v. 27.5.2024 erstmals zum neuen grundsteuerlichen Bundesbewertungsrecht geäußert. Die Typisierung ist demnach bis zu einem bestimmten Punkt hinzunehmen; jenseits dessen müsse dem Steuerpflichtigen ermöglicht werden, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Die Grenze zieht der BFH bei einer Abweichung von 40 %.

Das neue grundsteuerliche Bundesbewertungsrecht trat an die Stelle eines verfassungswidrigen Einheitsbewertungsrechts, ist allerdings seit Anfang an ebenso viel verfassungsrechtlicher Kritik ausgesetzt wie das alte Recht. In der Diskussion wurden zwischenzeitlich mehrere verfassungsrechtliche „Baustellen“ aufgezeigt, aber in Bezug auf das grundsteuerliche Bewertungsrecht dürfte die Frage nach der Gleichheitskonformität der starken Bewertungstypisierung wohl die bedeutsamste Frage sein. Es geht vor allem um die §§ 250 ff. BewG und die dort vorgegebene Konkretisierung der Bewertungsmethodik, die Zuweisung der Bewertungsverfahren zu den Gebäudearten, die maßgeblichen bewertungsrelevanten Daten und deren Gewichtung innerhalb der Methodik.

Dass das neue Bewertungsrecht eine sehr weitreichende, mitunter grobe Typisierung vorsieht, ist unbestritten. Die Bewertungsmethoden werden den Grundstücksarten verbindlich zugeordnet und die meisten bewertungsrelevanten Daten haben ihren Ursprung nicht in der Individualität des Bewertungsobjekts, sondern sind Durchschnittswerte.

Ableitungsbasis und Ableitungskompetenz sind allerdings unterschiedlich vorgegeben: Die für die Bewertung des unbebauten Grundstücks notwendigen Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen beigesteuert und der gesetzeskonform ermittelte Bodenrichtwert der Richtwertzone ist grundsätzlich für alle in der Richtwertzone belegenen Grundstücke maßgeblich (sog. Zonenwert); grundstücksspezifische Eigenschaften des konkret zu bewertenden Grundstücks bleiben unberücksichtigt (§ 247 Abs. 1 S. 2 BewG).

Für die Bodenrichtwerte, die in den Grundsteuerwert bebauter Grundstücke einfließen, gilt dies weitgehend entsprechend. Lediglich bei Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt nach gesetzlicher Vorgabe eine Anpassung im Hinblick auf eine abweichende Grundstücksgröße (§ 257 Abs. 1 S. 2 BewG iVm Anl. 36). Die meisten Durchschnittswerte werden sogar vom Gesetzgeber selbst vorgegeben. Das gilt v.a. für die Miete als Wert je Bundesland differenziert nach Wohnungsgröße und Baujahresgruppen und angepasst durch gemeindeeinheitliche Mietniveaustufen (§ 254 BewG iVm Anl. 39). Es wird für ein und dieselbe Gebäudeart bei identischer Größe also die gleiche Miete angesetzt, ungeachtet der Frage, ob das Grundstück in einem sozialen Brennpunkt oder einem Villenviertel liegt. Und auch Bewirtschaftungskosten, Nutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz, Normalherstellungskosten und Sachwertfaktor werden bundeseinheitlich mit einigen objektbezogenen Differenzierungen vorgegeben (vgl. nur Anl. 40 ff.). Der Ansatz objektindividueller Bewertungsdaten ist hingegen ausgeschlossen objektspezifisch; zu erfassen sind nur noch die Grundstücksfläche, die Wohn- und Nutzfläche sowie das Baujahr.

Die §§ 218 ff. BewG sehen keine Regelung vor, die dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit eröffnet, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnah erzielten Verkaufspreis nachzuweisen.

Betrachtet man allein das Gesetz, geht es davon aus, dass der typisierte Grundsteuerwert exklusiv gilt. In anderen normativen Zusammenhängen trifft man hingegen auf andere Konzepte: Die Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer erlaubt in § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren Wertes - hier müssen wir dann im Rahmen der Bearbeitung ansetzen.

Diese Nachweismöglichkeit wirkt dort, wo sie vorgesehen ist, als ein verfassungsrechtliches Ventil. Sie macht die Rechtfertigung der Ungleichbehandlung „einfacher“. Für das grundsteuerliche Bundesbewertungsrecht, das ein solches Ventil nicht kennt, sind die Rechtfertigungshürden hingegen höher und nach teilweise vertretener Ansicht zu hoch.

Die Beschlüsse des II. BFH-Senats v. 27.5.2024 und ihre Bedeutung

Der II. Senat des BFH teilt die verfassungsrechtlichen Bedenken – jedenfalls im Ergebnis und bei summarischer Prüfung – in den beiden Beschlüssen II B 78/23 und II B 79/23, BeckRS 2024, 13109. Der amtliche Leitsatz des BFH lautet (verkürzt):

„Die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG […] sind bei der im Aussetzungsverfahren gebotenen summarischen Prüfung verfassungskonform dahin auszulegen, dass auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Wertes erfolgen kann. Hierfür ist regelmäßig der Nachweis erforderlich, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist.“

Der Begründung wird man sodann wohl entnehmen dürfen, dass diese Erheblichkeit bei einer Abweichung von 40 % beginnt, immerhin heißt es in den Beschlüssen gleichlautend:

„Nach der bisherigen Senatsrechtsprechung setzt dies [gemeint ist das Hinausgehen des festgestellten Wertes über das normale, hinzunehmende Typisierungsmaß hinaus] regelmäßig voraus, dass der vom FA festgestellte Wert den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert um 40 % oder mehr übersteigt.“

Die Begründung stellt ab, auf das Übermaßverbot. Verfolgt man diese Überlegung über die Rechtsprechungszitate zurück, dürfte insoweit die Entscheidung des BVerfG v. 5.4.1978 zur Vermögensteuer den Ursprung markieren. Dort stand die Frage einer Heranziehung des Steuerpflichtigen zu einer unverhältnismäßigen Vermögensteuer im Raum.

Die Grundsteuer wurde zwar – wie auch die vormalige Vermögensteuer – als Sollertragsteuer konzipiert; aber während das BVerfG auf den gesetzlichen Steuersatz zurückgreifen konnte, existieren bei der Grundsteuer unterschiedliche Hebesätze und damit lässt sich die Belastungswirkung gar nicht vorhersagen. Wenn die Verwaltungsgerichtsbarkeit auf der letzten Stufe die vom BVerfG zur Vermögensteuer angestellten Erwägungen aufgreift, dann ist dies nachvollziehbar, aber auf Bewertungsebene sind, bezogen auf diese freiheitsrechtliche Perspektive, die entscheidenden Fragen noch offen.

Es erscheint daher vorzugswürdig, die vom II. Senat formulierten Grundsätze in die gleichheitsrechtliche Diskussion zu überführen. Dort lässt sich die Konstellation des „Typisierungsausreißers“ bezogen auf die Bewertungsebene verfassungsrechtlich besser erfassen. Der vom BFH herausgestellte Aspekt lässt sich hier der Diskussion um Vermessung und Einhaltung der gleichheitsrechtlichen Typisierungsgrenzen zuordnen. Auch das ist eine Verhältnismäßigkeitsfrage. Die Vorteile des grundsteuerlichen Bewertungskonzepts (Automatisierungsfähigkeit) müssen, sehr vereinfacht, im rechten Verhältnis zu der damit verbundenen Ungleichheit stehen und (auch) aus dieser Perspektive lässt sich durchaus überlegen, ob es eine quantitative Grenze des Hinnehmbaren auf der Ebene der Bemessungsgrundlage gibt, wenngleich man sich dabei der Bandbreiten von Verkehrswerten bewusst sein muss und nicht von einem Punktwert aus denken darf.

Im Fall II B 78/23 ging es wohl um ein bebautes Grundstück mit einer Fläche von 351 qm, dessen Gebäude 1880 errichtet worden war und das seitdem in seinem Zustand nicht verbessert worden sein soll („seit Jahrzehnten unrenoviert“). Die Wohnfläche soll 72 qm betragen. Das FA legte einen Bodenrichtwert von 125 EUR/qm zugrunde und ermittelte den Gebäudeertragswert nach den für vor 1949 errichteten Einfamilienhäusern geltenden Bewertungsvorgaben. Der Grundsteuerwert wurde mit 91.600 EUR festgestellt. Sowohl die Vorentscheidung als auch der BFH-Beschluss äußern sich nicht zu einem Gutachten, mit dem der Steuerpflichtige einen niedrigeren Wert geltend gemacht hat. Es wurde wohl nur geltend gemacht, dass schon allein aufgrund der Atypik (Alter 140 Jahre, keine Renovierung) die gesetzliche Typisierung deutlich verfehlt werde.

Das war für den BFH im Aussetzungsverfahren ausreichend.

Nach den Ausführungen der Klägerin „könnte […] dem Gebäude kein erheblicher Mehrwert beizumessen und die wirtschaftliche Einheit lediglich mit dem Bodenwert ggf. abzüglich etwaiger Freilegungskosten zu bewerten sein (sog. Liquidationsobjekt). Die Ausführungen begründen auch Zweifel daran, dass sich mit einem Gebäude, das sich in dem von der Antragstellerin geschilderten Zustand befindet, die gesetzlich typisierten Mieterträge erzielen lassen.“ Vor diesem Hintergrund erscheine es bei summarischer Prüfung im Streitfall zumindest möglich, dass der im angefochtenen Grundsteuerwertbescheid nach dem typisierten Bewertungsverfahren festgestellte Wert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit abweiche und ein entsprechender Nachweis dieser Abweichung geführt werden könne.

Es lässt feststellen : Für das AdV-Verfahren musste gar kein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Es reichte aus, dass unter Hinweis auf die abweichenden Grundstücksmerkmale ein abweichendes Kriterium der Typisierung dargelegt wurde. Diese großzügige Handhabung des II. Senats hat immerhin zu dem merkwürdigen Ergebnis geführt, dass die Vollziehung der Grundsteuerwertfeststellung insgesamt (!) ausgesetzt wurde, dh nicht lediglich in der Differenz aus dem typisierten Grundsteuerwert und dem niedrigeren gemeinen Wert.

Der II. Senat hat sich also jedenfalls in den beiden zu entscheidenden Einzelfällen nicht am Nachweiskonzept des § 198 BewG orientiert.

Der II. BFH-Senat hat nur vorläufigen Rechtsschutz nach den insoweit geltenden Maßstäben gewährt.

Es empfiehlt sich für Eigentümer anwaltliche Hilfe eines in Steuerrecht ausgebildeten Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen.

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